Comprendre la dénomination des zones PLU

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) - anciennement POS (Plan d’Occupation des Sols) - désigne un règlement nécessairement soumis à enquête publique puis approuvé par délibération du conseil municipal. Il est assorti d’un plan de zonage géographique délimitant les différents secteurs de la commune. Les droits à construire respectifs étant différents suivants les types de zones, il s’agit ici de faire le point ensemble sur les quatre zones : 

• La zone urbaine 
• La zone à urbaniser
• La zone agricole
• La zone naturelle et forestière

La zone urbaine

Les “zones U” sont désignées à l’article R 123.5 du code de l’urbanisme et recoupent ainsi : 

• des zones déjà urbanisées supportant des constructions et en principe suffisamment équipées pour en admettre des nouvelles ; 
• les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
  
• les secteurs non encore urbanisés mais desservis par des équipements suffisants pour autoriser les constructions à venir ainsi que les secteurs non desservis mais en cours de viabilisation. Cette dernière situation suppose que l’autorité compétente est en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (article L 111.4 du code de l’urbanisme). En l’absence d’engagement de la collectivité ou de son concessionnaire sur un programme de réalisation des travaux, le classement en zone urbaine ne pourra pas être envisageable.

Enfin, la zone urbaine sera nécessairement desservie par une voie publique et équipée de réseaux d’eau et d’électricité. Concernant l’assainissement - et dans le cas d’une absence de réseau collectif - il est essentiel de s’assurer de l’aptitude des sols à recevoir un système d’assainissement individuel puisqu’un permis peut être refusé sur le fondement d’une insuffisance des réseaux (article L 111.4 du code de l’urbanisme). 

La zone à urbaniser

Les "zones AU“ sont encadrées à l’article R 123.6 du code de l’urbanisme et doivent satisfaire deux conditions alternatives : 

• les réseaux publics (eau, électricité, assainissement) installés en périphérie sont suffisants pour accueillir les nouvelles constructions. Si ce n’est pas le cas, il faut se tourner vers la collectivité pour connaître les délais de viabilisation.
• le projet de construction respecte l’équilibre et l’aménagement urbain établi pour une zone en ouverture à urbanisation (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions, etc.).

Les conditions d’aménagement et d’équipement sont définies dans un document appelé O.A.P. (Orientation d’Aménagement et de Programmation) ainsi que dans le règlement du PLU. Depuis la loi Grenelle II (décret d’application du 29/02/2012), les O.A.P. sont nécessairement joints au dossier de PLU (articles R 123.1 et R 123.3.1 du code de l’urbanisme).

La zone à urbaniser étant par définition une zone urbaine en devenir, elle doit en conséquence être compatible avec les principes suivants : diversité des fonctions urbaines, équilibre entre le renouvellement urbain et un développement urbain maîtrisé (article L 121.1 du code de l’urbanisme).

La zone agricole

La “zone A” est encadrée par les articles R 151-17 et L 174-4 du code de l’urbanisme. Leur constructibilité en cause ne doit notamment pas être reliée à l’activité agricole et être compatible avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées.

Par défaut, seuls deux types de constructions sont possibles :

• En raison de leur caractère fonctionnel et nécessaire à l’activité agricole et à l’élevage : 

Les silos agricoles ;

Les installations de stockage de productions agricoles de l’exploitation ou nécessaires à l’exploitation (hangars, granges) ; 

Les étables, porcheries, bergeries, poulaillers et volières ;

Les chenils et équipements pour l’élevage et le gardiennage des animaux ;

Les centres équestres ;

Les hangars destinés à abriter le matériel nécessaire à l’exploitation ;

Les pépinières (si nécessaires à la maîtrise et l’exploitation d’un cycle biologique complet) ;

Les bâtiments nécessaires à la transformation ou au conditionnement de produits provenant de l’exploitation agricole.

• En raison d’un usage d’habitation de l’agriculteur : 

La construction d’un logement en zone agricole est une dérogation soumise à plusieurs conditions dont celle de justifier de la nécessité d’une surveillance permanente et rapprochée de l’exploitation pour qu’un permis de construire soit délivré.

La zone naturelle et forestière

La vocation de la zone naturelle (ou “zone N”) - et les occupations et installations du sol qui y sont éventuellement autorisées - sont définies par les articles R. 123-8 et R. 123-9 du code de l'urbanisme. Il s’agit de poursuivre un objectif de protection des secteurs de la commune -  équipés ou non - en raison :

• soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,
• soit de l’existence d’une exploitation forestière,
• soit de leur simple caractère d’espaces naturels, afin de conserver un équilibre entre zones urbanisées et zones naturelles. 

Il est à rappeler que les associations agréées de protection de l'environnement et les associations locales d'usagers agréées sont consultées chaque fois qu'elles le demandent pendant l'élaboration du PLU (articles L 121.5 et R 123.16 du code de l'urbanisme). Ce règlement doit donc limiter très strictement la constructibilité des zones N en fonction du type de protection qu’elles requièrent selon leur nature. Le maintien du caractère naturel de ces zones étant impératif.

Concernant les deux zones A et N - et à titre exceptionnel - l’article L 123.1.5 6° du code de l’urbanisme prévoit que le règlement peut délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés :

a) des constructions ;

b) des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ;

c) des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. 

Dans la pratique, l’élaboration d’un règlement de PLU doit assurer un équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé et l'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, milieux et paysages naturels (article L 121.1 du code de l’urbanisme). Les subtilités sont nombreuses, les dérogations aussi et les plans locaux d’urbanisme évoluent ! Il importe donc surtout de se renseigner auprès des collectivités territoriales pour connaître le type de zone qui vous intéresse !